البيع على المكشوف مقابل التعويق: ما الفرق؟

من المحتمل أنك معتاد على حبس الرهن العقاري. شيء ما حول كيف إذا كان صاحب المنزل لا يستطيع دفع الرهن العقاري ، المقرض يأخذ المنزل.

ولكن ما هو “البيع على المكشوف”؟ يمكن أن يمنع الرهن؟ هل يمكن أن يوفر لصاحب المنزل الكثير من المال؟ ومن جانب المشتري ، هل يجب أن تفكر في شراء منزل للبيع على المكشوف أو منزل محظور مقابل صفقة قاتلة؟

دعونا نتحرى عن المبيعات القصيرة وحبس الرهن العقاري.

ما هو البيع القصير؟

البيع على المكشوف هو عندما يختار صاحب المنزل بيع منزله بأقل مما يدين به على الرهن العقاري.

على سبيل المثال ، إذا فقدت صاحبة المنزل وزوجها وظيفتيهما في نفس الأسبوع – وبعد عدة مدفوعات فائتة أدركت أنه من غير المحتمل أن يكونا قادرين على تعويض ما فاتهما – فقد تتصل بالمقرض وتشرح الموقف وتطلب طلبًا قصيرًا البيع لتجنب حبس الرهن.

كمعلومات سريعة ، فإن امتلاك أكثر من قيمة منزلك يسمى “تحت الماء”. ينطبق هذا المصطلح أيضًا على أي قرض تكون فيه القيمة السوقية للأصل أقل من مبلغ القرض المستحق – مما يعني أنك إذا قمت ببيعه ، فستظل مدينًا بأموال المُقرض.

فلماذا يفكر شخص ما في بيع منزله أثناء وجوده تحت الماء؟

اقرأ أكثر: الرهن العقاري تحت الماء؟ ها هي خياراتك

متى يكون البيع على المكشوف منطقيًا؟

السبب الأول للقيام بالبيع على المكشوف هو تجنب حبس الرهن.

كما سنناقش أدناه ، فإن عمليات حبس الرهن المنتظمة هي أعمال سيئة لكل من أصحاب المنازل والمقرضين على حد سواء. وهي تنطوي على قيام المُقرض بالاستيلاء على الممتلكات بعد أن فاتك الكثير من مدفوعات الرهن العقاري ، مما يؤدي إلى تدمير درجة ائتمان المالك ويمكن أن يكلف المُقرض أطنانًا من الوقت والمال.

لذلك إذا فات صاحب المنزل دفعة الرهن العقاري الأولى وكانوا يعلمون أنهم سيفتقدون المزيد ، فقد يتصلون بالمقرض ويقولون ، “مرحبًا ، لقد فقدنا وظائفنا وبالتأكيد لا يمكننا تحمل رهننا العقاري الآن. هل تسمحون لنا ببيع المنزل بخسارة حتى نتمكن من تجنب حبس الرهن؟ “

بعد ذلك ، عادة ما يقول المُقرض ، “نعم. سعيد جدا أنك اتصلت. دعونا نعمل بها.”

العملية رسمية أكثر من ذلك بالطبع ، ولكن نأمل أن يكون هذا التقريب منطقيًا.

ما هي متطلبات البيع على المكشوف؟

كما تم التلميح ، تتطلب المبيعات القصيرة موافقة المقرض.

سيتعين عليك عادةً توثيق أسباب طلب البيع على المكشوف في “خطاب المشقة” للمقرض الخاص بك. قد تشمل هذه الأسباب:

• إثبات فقدان الوظيفة أو الإعاقة أو المشكلات الصحية
• عائدات الضرائب
• أوراق الطلاق
• كشف حساب محدث
• و اكثر

إذا وافق المُقرض الخاص بك على البيع على المكشوف ، فسوف تتفاوض بعد ذلك بشأن ما يجب فعله بـ “مبلغ النقص” ، أو المبلغ الذي ستظل مدينًا له به بعد البيع.

على سبيل المثال ، إذا كان منزلك تبلغ قيمته 200000 دولار وكان عليك 220 ألف دولار على الرهن العقاري ، فغالبًا ما يقول المقرضون ، “انظر ، نحن نقدر صدقك ، لذلك لا تقلق بشأن 20 ألف دولار.”

إذا كانت هناك فجوة أكبر ، فقد يوافق المقرض الخاص بك على تسوية مرتبة مسبقًا – لنقل 50/50 من النقص النهائي.

في حالات نادرة ، لن يغفر المقرضون أوجه القصور على الإطلاق ، ويصدرون “حكمًا نقصًا” لتجعلك مسؤولاً قانونًا عن الاختلاف. يمكن أن يحدث هذا إذا اعتقدوا أنك غير أمين و / أو يمكنك تحمل الفارق. ومع ذلك ، ست ولايات (AK ، CA ، MN ، MT ، OR ، و WA) تمنع أحكام النقص في معظم الحالات وفقًا لـ Rocket Mortgage.

بمجرد موافقة المقرض الخاص بك على البيع على المكشوف – ووافقتا على شروط النقص – ستعمل مع سمسار عقاراتك لنشر قائمة بيع قصيرة (المزيد عن عملية الشراء لاحقًا).

بعد ذلك ، ستقوم بتمرير العروض وملفات تعريف المشتري إلى المقرض الخاص بك للحصول على توقيعهم النهائي. ثم تذهب عائدات البيع مباشرة إلى المقرض الخاص بك ، وليس أنت.

أخيرًا ، بمجرد إتمام عملية البيع ، يكون لدى البائعين على المكشوف فترة انتظار مدتها أربع سنوات قبل أن يتمكنوا من التقدم بطلب للحصول على قرض تقليدي مرة أخرى.

متى المقرض رفض طلب بيع قصير؟

أحيانًا يرفض المُقرض طلب البيع على المكشوف تمامًا. بطبيعة الحال ، فإن معظم حالات الرفض مدفوعة بالمال ومقدار الأموال التي يمكن للمقرض استردادها. فيما يلي بعض الأسباب التي قد تجعل المقرض قد يرفض طلب البيع على المكشوف:

لم يفوت صاحب المنزل المدفوعات حتى الآن. قد يبدو الأمر غير منطقي ، لكن العديد من المقرضين لن يسمحوا لك بالتقدم بطلب بيع على المكشوف حتى تفوتك المدفوعات – حتى لو تمكنت الآن من إثبات أنك ستفوت المدفوعات في المستقبل. ولكن تأكد من تأكيد أن هذا هو سبب الرفض قبل المخاطرة برصيدك الائتماني في حالة السداد الفائت.

هناك فرصة لإنقاذ الرهن العقاري. على الجانب الإيجابي ، قد يفكر المُقرض في إجراء تعديلات على القرض (توسيع مدتك ، وخفض سعر الفائدة) لجعل الرهن العقاري الخاص بك في المتناول.

هناك موقّع مشارك. المقرضون هم أقل تعاطفا مع خطابات المشقة إذا كان هناك موقعة مشتركة على الرهن العقاري يعتقدون أنها قادرة على تحمل المدفوعات الشهرية.

سيحصلون على المزيد من المال من حبس الرهن. إذا اعتقد المُقرض أنه يمكنه الحصول على سعر أعلى داخل شبكته الخاصة – أو إذا كان يريد العقار لأنفسه – فقد يفرض الرهن.

لا يثقون بالمقترض. قد يجد المُقرض أنه من الأسهل طرد المقترض غير النزيه بدلاً من محاولة التفاوض معه.

ما هي خيارات صاحب المنزل إذا تم رفضها للبيع على المكشوف؟

يتم تحفيز المقرضين بشدة للموافقة على البيع على المكشوف. بشكل عام ، سيعملون معك لتحقيق ذلك.

فيما يلي بعض الخطوات التالية التي يمكنك اتخاذها إذا تم رفضك في البداية:

1. تحدث إلى قسم تخفيف الخسائر في المُقرض لتحديد الخطأ الذي حدث. إنهم الأشخاص الذين سيكون لديهم إجابات سريعة وسيساعدونك.
2. النظر في مصادرة الفعل. إذا لم يوافق المقرض الخاص بك على البيع على المكشوف ، يمكنك أن تسأل عما إذا كان سيقبل السند فقط في مقابل إلغاء الرهن العقاري.
3. احصل على موقّع مشارك. لتجنب حبس الرهن ، قد تتمكن من العثور على موقع مشترك يمكنه مساعدتك في الدفعات الشهرية حتى تقف على قدميك مالياً.

يا للعجب. لذلك هذا هو الهزيل في البيع على المكشوف. دعونا نتحدث عن التوأم القبيح ، حبس الرهن. الشيء الجميل الوحيد في حبس الرهن هو أنها أسهل في الشرح.

ما هو الرهن؟

الرهن هو عندما يفقد صاحب المنزل الكثير من مدفوعات الرهن العقاري ، مما يجبر المقرض على طردهم ، والاستيلاء على الممتلكات ، وإعادة بيعها لاسترداد أكبر قدر ممكن من مبلغ القرض الأصلي. في بعض الأحيان ، يتعين على المُقرض إشراك مكتب العمدة المحلي لإزالة مالك المنزل وممتلكاتهم.

كما قلت: عمل شرير ، مقرف.

عمليات حبس الرهن هي سيناريو يخسر فيه كل من صاحب المنزل والمقرض:

صاحب المنزل يفقد مكان إقامته الأساسي ، ويعاني من انخفاض كبير في درجة الائتمان الخاصة به ، ولن يكون قادرًا على إعادة تقديم طلب للحصول على قرض منزل تقليدي لمدة سبع سنوات حتى يسقط الرهن من تقرير الائتمان الخاصة بهم. في الواقع ، قد يكافحون أيضًا من أجل الحصول عليها أي نوع من القرض لمدة سبع سنوات. كما يضعها Experian، “يعتبر المقرضون أن حبس الرهن يمثل حدثًا مهينًا خطيرًا في تاريخك الائتماني ، ويحتل المرتبة الثانية بعد الإفلاس.”

المقرض يضيع الوقت وساعات العمل وأطنانًا من المال في إدارة العملية القانونية لحبس الرهن وإصلاح / صيانة عقار شاغر وبيعه بخسارة.

ونتيجة لذلك ، فإن المُقرض حريص تمامًا على تجنب حبس الرهن مثل المقترض – وهذا هو سبب امتنانه لمحادثة البيع على المكشوف.

ما هي خيارات صاحب المنزل إذا بدأ المقرض الرهن؟

بالنسبة للمبتدئين ، لا ينبغي أن يكون إشعار الرهن بمثابة مفاجأة.

بموجب القانون الفيدرالي ، لا يمكن للمقرضين بدء عملية حبس الرهن حتى مرور 120 يومًا على أول دفعة رهن عقاري لمالك المنزل. إذا تلقيت إشعارًا قبل ذلك ، فمن المرجح أن تكون عملية احتيال – ولكن اتصل بالمقرض للتأكيد.

أثناء اتصالك بالهاتف مع المُقرض ، اطلب منهم الحصول على خيارات وإرشادات لتجنب حبس الرهن. قد يبدون مثل الأشرار ، لكن تذكر أنهم يريدون تجنب حبس الرهن أيضًا.

في كثير من الأحيان ، سيظهر أحد الخيارات التالية:

تقدم بطلب بيع قصير. سيقوم بعض المقرضين بتعليق الرهن لصالح فرصة البيع على المكشوف.

تقدم بطلب تعديل القرض. كما هو مذكور أعلاه ، يعني تعديل القرض أن المقرض الخاص بك يمكنه تغيير المدة أو معدل الفائدة أو أكثر لإنقاذ العلاقة ، إذا جاز التعبير.

احصل على قرض مشترك أو قرض عائلي. يمكن أن يكون الحصول على قرض تقليدي أمرًا مستحيلًا تقريبًا بينما تقاتل الرهن. ولكن قد يظل أحد الأصدقاء أو أفراد العائلة على استعداد لتقديم بعض النقود لك – أو حتى التوقيع المشترك – لمساعدتك على تجنب فقدان منزلك.

ولكي تكون واضحًا ، يمكنك أيضًا إيقاف حبس الرهن عن طريق سداد مدفوعاتك الفائتة.

اقرأ أكثر: هل يجب أن تشترك في التوقيع على الرهن العقاري الخاص بك؟

البيع على المكشوف مقابل حبس الرهن: الاختلافات الرئيسية

تشترك المبيعات القصيرة وحبس الرهن في بعض الحمض النووي ، لذلك دعونا نفصل الاختلافات الرئيسية:

الطرف البادئ

ربما يكون الاختلاف الأكبر بين البيع على المكشوف وحبس الرهن هو من يشرع في ذلك.

• يبدأ صاحب المنزل البيع على المكشوف.
• تبدأ عمليات حبس الرهن من قبل مقرض الرهن العقاري.

لا تزال عمليات البيع على المكشوف تتطلب موافقة المُقرض ، ولكن يتم تفعيلها من قبل صاحب المنزل.

لم يستطع أي من المقرضين الذين تحدثت إليهم التفكير في وقت أوصى فيه المقرض بالفعل ببيع قصير الأجل للمقترض. هذا لا يحدث ، لذا فإن الأمر متروك للمقترض لطرح الموضوع بمجرد أن يفوتهم السداد.

طول

تميل المبيعات القصيرة إلى التحرك بسرعة أكبر من حبس الرهن العقاري. إليك جدول زمني نموذجي للبيع على المكشوف ، بإذن من Jeff Cook Real Estate.

• إعداد خطاب المشقة: 1-3 أسابيع
• تثمين العقار: 1-3 أسابيع
• المفاوضات بين المشتري والمقرض: 1-3 أسابيع
• الضمان والإغلاق: حتى 6 أسابيع

إجمالاً ، يمكن أن يستغرق البيع على المكشوف ما بين شهرين وأربعة أشهر ، ويعتمد ذلك إلى حد كبير على مدى سرعة تواصل المُقرض في التواصل والاستجابة للعروض.

على النقيض من ذلك ، فإن حبس الرهن هو جهود شاقة وطويلة يمكن أن تستمر لسنوات. إليك جدول زمني تقريبي ، بإذن من المحامية ستيفاني إلياس ووزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية:

• إشعار الرهن: ما لا يقل عن 120 يومًا بعد عدم سداد دفعة الرهن العقاري الأولى
• إشعار الإخلاء: بعد 30 يومًا
• الإخلاء الفعلي: متى كان العمدة المحلي متاحًا (أسابيع؟ شهور؟)
• بيع الرهن: في أي مكان من أسابيع إلى سنوات

إذا تم تعليق الرهن في المحكمة ، أو تضررت الممتلكات من قبل المستأجر أو نقص الصيانة ، فقد يستغرق الأمر سنوات قبل أن يتمكن المقرض من بيعه.

تأثير الائتمان

أخيرًا ، تبدو عمليات البيع على المكشوف وحبس الرهن مختلفة في تقرير الائتمان الخاص بك ، أي “بطاقة تقرير المقترض” التي يراها المقرضون الآخرون قبل إقراضك المال.

من المثير للدهشة أن بيانات FICO تظهر أن المبيعات القصيرة وحبس الرهن لهما تأثير سلبي مماثل على درجة الائتمان الخاصة بك: كلاهما يؤدي إلى انخفاض يتراوح بين 90 و 150 نقطة.

وعلى الرغم من أن كلاهما يعتبر “أحداثًا انتقاصية مهمة” في تقرير الائتمان الخاص بك ، فإن حالات حبس الرهن لها فترة انتظار مدتها سبع سنوات قبل أن يتمكن المقترض من التقدم بطلب للحصول على قرض تقليدي مرة أخرى ، مقارنة بأربع سنوات للبيع على المكشوف وفقًا لـ Fannie Mae.

هل يجب عليك شراء منزل على المكشوف أم منزل ممنوع؟

اجابة قصيرة؟

رقم. انها فقط لا تستحق المخاطرة والازعاج.

“إنها عملية شاقة وشاقة. قال جوزيف الكوري ، العضو المؤسس لمجموعة The Axis Group by Compass ، في مقابلة مع Money Under 30 ، إنني أوصي به فقط للمستثمرين المتقدمين الذين لديهم الكثير من الصبر. “العقارات المتعثرة ليست خيارًا رائعًا لأول مرة. . “

قد تفتقر منازل البيع على المكشوف إلى الرعاية والصيانة ، لكن المشكلة الأكبر هي التوقيت.

“ليس من غير المألوف الانتظار لأسابيع ، وحتى شهور حتى تستجيب البنوك لعروض البيع على المكشوف من المشترين. لقد عرضت على البائعين القيمة الكاملة – بدون تأخير في السداد – واستغرق الأمر من بنكهم أربعة أشهر للعودة إلينا “.

غالبًا ما تكون البنوك أكثر حرصًا على بيع حبس الرهن ، ولكن لسبب وجيه.

يحذر مارك ميلام ، مؤسس Highland Mortgage ، من أن “المنازل المغلقة غالبًا ما يتمزقها المستأجرون أو تجلس شاغرة مع قطع المرافق ، وتطوير العفن ، والآفات ، سمها ما شئت. تبدأ قيمة الأصل في الانخفاض بالفعل وتؤثر على المنازل المحيطة “.

قد تكون المبيعات القصيرة وحبس الرهن أرخص ، لكنها تستغرق وقتًا أطول وتحصل على ما تدفعه مقابل.

دانغ ، كنت أتمنى حقًا الحصول على صفقة جيدة للمنزل …

لا يزال بإمكانك!

تحقق من دليل شراء المنزل لأول مرة لدينا ؛ دليلي لإيجاد أفضل وكيل عقارات في عام 2022 ؛ وحاسبة القدرة على تحمل التكاليف المنزلية MU30 الرائعة.

شراء منزل في عام 2022 ليس بالأمر المستحيل – بل هو أكثر صعوبة مما كان عليه قبل بضع سنوات. ولكن يمكنك أن تفعل ذلك.

قال مارك: “إذا كان أطفالي مستعدين للشراء في عام 2022 ، فلن أثنيهم عن القيام بذلك”.

الخط السفلي

عمليات البيع على المكشوف وحبس الرهن ليست جذابة بشكل خاص ، ولكن يمكن أن تكون الأولى أداة قيمة لتجنب هذا الأخير.

يمكن أن يوفر البيع على المكشوف وقت مالك المنزل ، وعشرات الآلاف من الدولارات ، ويقلص فترة الانتظار قبل أن يتمكنوا من التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري آخر.

اقرأ أكثر: